Se você está passando por uma situação semelhante ou conhece alguém nessa situação, este artigo poderá esclarecer sobre os seus direitos e deveres em uma rescisão contratual em que o imóvel não esteja completamente quitado.
Existem vários cenários de rescisões contratuais e em cada um deles os direitos são diferentes. Por exemplo, se a rescisão decorre de um atraso na entrega da obra por culpa da construtora, o consumidor deverá receber 100% dos valores pagos, com correção monetária e outros direitos, conforme artigo já publicado em nosso blog.
Se o cenário, contudo, é de uma rescisão de imóvel na planta (ainda em construção) ou lote ainda não quitado, decorrente de uma incapacidade do consumidor de arcar com as parcelas contratuais ou mesmo de um arrependimento posterior, adiantamos que a incorporadora ou vendedora poderá reter um percentual dos valores pagos, conforme explicaremos a seguir.
Quando um imóvel não é comprado à vista, é comum a seguinte divisão de pagamentos:
1) Taxa de comissão de corretagem; 2) Entrada e 3) Parcelas mensais.
Quanto à taxa de comissão de corretagem paga, ela é legalmente válida quando informada ao consumidor no ato da aquisição do imóvel, quando devidamente individualizada no contrato de promessa de compra e venda e, ainda, se o imóvel foi adquirido em local para esta finalidade, com assessoramento do corretor, como um estande de vendas.
Assim, se os requisitos acima foram cumpridos e se não houver previsão de devolução da referida taxa em caso de rescisão contratual, a incorporadora ou vendedora poderá reter integralmente este valor.
No caso de contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, é permitido ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
Quanto ao valor da entrada e das parcelas efetivamente pagas, a incorporadora ou vendedora poderá reter um percentual desta soma, conforme o seguinte:
- Contratos comuns assinados antes de dezembro de 2018:
- Nesse caso, para contratos assinados antes de dezembro de 2018, aplica-se o entendimento jurisprudencial que, por meio de uma súmula, determinou que a retenção do percentual a título de multa seria de 10 a 25% dos valores pagos, devendo o Juiz aplicar o percentual que considerasse justo em cada caso.
- A devolução dos valores deve ser realizada em parcela única e com correção monetária desde a data de cada desembolso, decotando-se a multa descrita acima.
- Além disso, caso o imóvel estiver pronto, é devido o pagamento pelo adquirente de fruição de 0,5% ao mês ao vendedor, até a data da efetiva entrega das chaves, bem como eventuais encargos que incidirem sobre o imóvel.
- Contratos comuns assinados após 2018:
No caso de contratos assinados após a vigência da Lei dos Distratos (dez/2018), aplica-se o disposto nesta Lei (nº 13786/2018):
- Nesse caso, para contratos assinados após dezembro de 2018, pode haver a retenção da penalidade de até 10% do valor do contrato.
- As parcelas pagas podem ser devolvidas de forma parcelada, se autorizado pelo Juiz. E elas devem ser corrigidas desde a data de cada desembolso, decotando-se a multa descrita acima.
- Além disso, caso o imóvel estiver pronto, é devido o pagamento pelo adquirente de fruição de 0,75% ao mês ao vendedor, até a data da efetiva entrega das chaves, bem como eventuais encargos que incidirem sobre o imóvel.
- Contratos envolvendo patrimônio de afetação:
A retenção poderá ser de até 50% dos valores pagos em um caso específico: Quando a incorporação estiver submetida ao regime do Patrimônio de Afetação.
A retenção aqui prevista é referente à administração do imóvel e custos administrativos e operacionais.
Quais atitudes eu devo tomar para evitar ainda mais prejuízos?
Destaca-se a necessidade de Notificação imediata da incorporadora ou da vendedora quanto ao interesse da rescisão contratual, pedindo a interrupção das cobranças e a não negativação do nome daquele consumidor.
É indicado o auxílio de um advogado especializado para que haja uma análise do contrato de promessa de compra e venda e para que o consumidor seja devidamente orientado, podendo o advogado conseguir administrativamente a devolução dos valores devidos, sem que haja a necessidade de judicialização da demanda.
Caso não haja a possibilidade de composição amigável, o consumidor deverá propor uma ação judicial contra a incorporadora ou vendedora pleiteando a rescisão contratual com devolução dos valores pagos por ele referentes à entrada e parcelas, descontando-se a penalidade de multa cabível.
Além disso, o consumidor pode pedir uma liminar para que as cobranças sejam interrompidas sem que haja a negativação de seu nome junto aos órgãos de proteção ao crédito.
Conclusão
Devolver um imóvel à construtora envolve diversas considerações legais e práticas. A revisão cuidadosa do contrato de compra e venda, bem como a análise das cláusulas de retenção de valores e penalidades, é fundamental.
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