O que é a usucapião extrajudicial?
A usucapião é um instituto jurídico que permite que o possuidor de um bem imóvel adquira a propriedade desse bem por meio da posse prolongada e contínua, em condições específicas que serão apresentadas.
Com a promulgação da Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, a usucapião extrajudicial ganhou destaque como uma alternativa ao processo judicial tradicional – que muitas vezes era extremamente demorado.
A usucapião extrajudicial é um processo administrativo que pode ser realizado diretamente no cartório de registros de imóveis, sem a necessidade de propositura de ação judicial.
Requisitos necessários:
Para que seja possível a usucapião extrajudicial, o interessado deverá cumprir os requisitos estabelecidos pelas Leis nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil) e Lei 13.465/17 (Lei de regularização fundiária). Os principais requisitos são:
- Posse Pacífica e Contínua: O possuidor deve demonstrar que possui o imóvel de forma contínua, sem interrupções e sem oposição. A posse deve ser exercida de maneira mansa e pacífica, sem disputas ou contestações. Para isso, podem ser intimados, inclusive, os confrontantes (vizinhos) do imóvel e aqueles que possuam direitos legais de propriedade sobre o bem, conforme matrícula do imóvel.
- Prazo de Posse: O tempo necessário varia conforme o tipo de usucapião. Tem-se como prazos mínimos os seguintes:
- Usucapião Ordinária: 10 anos.
- Usucapião Especial Urbana: 5 anos.
- Usucapião Especial Rural: 5 anos.
- Usucapião Extraordinária: 15 anos, podendo ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver realizado obras de caráter produtivo.
Registra-se, ainda, que o tempo de posse poderá ser somado com o dos antecessores, desde que juntados os devidos comprovantes.
- Justo Título e Boa-fé (apenas em algumas modalidades de usucapião): Se for o caso, é necessário comprovar a boa-fé e ter um justo título (documento que, embora não transfira a propriedade, demonstre a intenção de adquirir o imóvel de boa-fé), como um contrato de compra e venda, por exemplo.
- Não Expropriação do Imóvel: O imóvel não pode ser objeto de disputa judicial ou estar em processo de expropriação.
- O pedido de usucapião extrajudicial deverá ser realizado por requerimento assinado por advogado especializado junto ao cartório de registro de imóveis competente e deverá conter:
- Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse;
- Planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado com ART e assinados pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes.
Destaca-se que se a planta não for assinada pelos titulares de direitos e confinantes, estes serão notificados pelo registrador para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
- justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel;
Tempo de duração:
O tempo necessário para concluir a usucapião extrajudicial pode variar dependendo da complexidade do caso e da eficiência do cartório de registro de imóveis. De maneira geral, o processo pode ser mais rápido do que o judicial, com duração que pode variar de alguns meses a mais de um ano, dependendo da regularidade da documentação e da ausência de contestações dos confinantes e titulares de direitos sobre o bem.
Conclusão
A usucapião extrajudicial oferece uma alternativa eficiente e menos onerosa para a aquisição de propriedade de imóveis. Com a Lei 13.465/17, o processo se tornou mais acessível e mais ágil, permitindo que os interessados possam regularizar sua situação fundiária com mais facilidade.
Além disso, é essencial que os interessados consultem um advogado especialista em Direito Imobiliário para garantir que todos os requisitos sejam cumpridos e o processo seja conduzido de forma correta.
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