No Brasil, é muito comum ouvir das pessoas que as obras sempre atrasam e que você não deveria se surpreender se a sua obra não for entregue no prazo contratual.
Ainda assim, muitas vezes é vantajoso comprar apartamento na planta ou optar por construção de casa por administração, devido às vantagens que estas modalidades oferecem. Dentre as vantagens estão preços mais acessíveis que os imóveis prontos no mercado e a possibilidade de personalização do imóvel.
No entanto, um problema recorrente enfrentado pelos compradores é o atraso na entrega da obra. E, caso isso aconteça com você, quais são os seus direitos e o que você deve fazer?
Prazo contratual para entrega da obra
Muitas vezes, o consumidor fica confuso com a existência de dois prazos contratuais e em dúvida sobre esperar ou não o segundo prazo para exigir os seus direitos.
Sobre isso, esclarecemos que, caso haja a previsão contratual sobre a possibilidade de atraso na entrega da obra por até 180 dias corridos, este prazo normalmente deve ser respeitado, pois há uma previsão legal e não se trata de cláusula abusiva.
Este prazo encontra-se previsto na Lei de Resolução de Contrato (Lei 13.786/2018), no artigo 43-A:
“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Ressalta-se, porém, que, caso haja uma situação específica no seu caso, como uma iminência de falência ou de pedido de recuperação judicial por parte da empresa construtora ou, ainda, abandono da obra, este prazo não precisa ser aguardado para que você tome as providências necessárias – que já te explicaremos.
Antes de compartilharmos dicas valiosas, informamos que é fundamental a consulta jurídica junto a um(a) advogado(a) especialista em Direito Imobiliário, pois alguns contratos estão permeados de cláusulas abusivas e as vezes até anuláveis.
A ilustrar, inúmeros contratos de clientes nossos continham Cláusula prevendo o atraso na entrega de obra estipulando 180 dias úteis ao invés de corridos, como dispõe a Lei.
Configuração do atraso
Ao contar o prazo estipulado em contrato, somando-se eventual previsão de mais 180 dias corridos, e restar configurado o atraso na entrega da unidade imobiliária, esta situação pode gerar diversos transtornos para o comprador, que pode ter planejado sua mudança ou investimento com base na data prometida contratualmente.
Em decorrência desse atraso, a legislação prevê os seguintes direitos ao comprador:
- Rescisão do Contrato de Compra e Venda e devolução integral e imediata dos valores pagos ou a exigência do cumprimento do contrato;
- Indenização por Lucros Cessantes;
- Indenização por Danos Materiais;
- Indenização por Danos Morais;
- Multa por atraso ou inversão de penalidade moratória;
- Multa Administrativa, como aquelas aplicadas pelo Procon;
- Entre outros direitos que deverão ser analisados pelo(a) advogado(a).
Vale destacar que, conforme os Temas 970 e 971 do Superior Tribunal de Justiça (precedentes consolidados), não é possível a cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal moratória.
Quais as medidas a serem tomadas pelo comprador?
Caso seja configurado o atraso na entrega da obra, o comprador deverá buscar orientação jurídica para escolher o melhor caminho para satisfazer seus direitos. Algumas possibilidades são:
- Notificar Extra ou judicialmente a Construtora para fins de constitui-la em mora. A Notificação poderá, dentre outras estratégias, exigir soluções específicas, buscar resolução amigável e informar sobre ações legais cabíveis;
- Registrar reclamações em órgãos administrativos, como o Procon, demonstrar formalmente insatisfação junto às mídias sociais da empresa e sites de análise de confiabilidade, realizando pressão para uma solução;
- Propositura de ação judicial. Muitas vezes a ação deve ser proposta na seara comum ao invés de juizado especial, pois o entendimento majoritário é de que o valor da causa deve ser o mesmo do valor integral do contrato. E o Juizado Especial possui um valor de teto máximo que não é alto comparado aos valores de unidades imobiliárias.
Conclusão
O atraso na entrega de imóveis na planta é um problema significativo que pode afetar a vida dos compradores e a confiança no mercado imobiliário. Portanto, conhecer os seus direitos e deveres e as possíveis penalidades para os incorporadores e construtoras é essencial.
Além disso, tomar medidas proativas e buscar assistência legal irá garantir medidas inteligentes e planejadas visando que os seus direitos sejam respeitados e que a situação seja resolvida de forma mais rápida e eficaz.
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