Nos últimos 15 anos a popularização do smartphone e o surgimento dos aplicativos revolucionou a vida nas cidades. A mobilidade urbana foi definitivamente alterada pelo Uber. O “telepizza” foi substituído pelo Ifood. E todo dia uma agência de banco é encerrada, já que praticamente toda a movimentação bancária é feita online.
No setor de turismo, um dos aplicativos mais revolucionários foi, sem dúvida, o Airbnb. O Airbnb é uma plataforma de hospedagens residenciais de curta duração, que permite que qualquer pessoa oferte sua residência para ser alugada por períodos variados, geralmente de curta duração, seja ela uma casa inteira, quartos, ou mesmo espaços compartilhados. Por causa da praticidade e economia diante do setor hoteleiro, o aplicativo virou febre entre os turistas, principalmente jovens, e já opera em mais de 190 países.
No entanto, como toda novidade, aplicativos que ofertam a modalidade de locação por curta duração provocam diversas discussões jurídicas no mercado imobiliário, principalmente quando a locação é de apartamentos em condomínios residenciais. A circulação constante e o uso de áreas comuns por pessoas não residentes levantam discussões sobre segurança, custo de manutenção, e a perturbação do sossego dos moradores.
Os conflitos entre condomínios, moradores e proprietários que ofertam hospedagem pelo Airbnb não tardou a chegar nos tribunais brasileiros. Diversas ações questionam a legalidade da locação por curta temporada, não abarcada pela Lei do Inquilinato e pelas normas do condomínio, em contraposição ao direito de propriedade, que autoriza o uso do imóvel para fins lícitos, como é o caso da locação comercial.
Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) começou a se manifestar sobre o tema, tendo consolidado, até o momento, o entendimento de que a exploração comercial de unidades habitacionais residenciais só é possível caso haja disposição nesse sentido na Convenção de Condomínio.
Ou seja, cabem aos condôminos a decisão de autorizar ou não a locação por curta temporada das unidades residenciais, e quais os limites dessa locação em relação às áreas de uso comum.
Outra inovação que tem agitado os condomínios nos últimos anos é a demanda crescente por carregadores de carros elétricos. Diante do aumento significativo de vendas de veículos elétricos e híbridos no Brasil, cresce a pressão dos moradores para que os condomínios disponibilizem os meios necessários para o uso dos carregadores nas garagens, ofertando uma forma rápida e segura para que o condômino recarregue seu veículo.
No entanto, várias são as questões levantadas nestes casos. O condomínio é obrigado a disponibilizar tomadas para carros elétricos? Quem deve arcar com o custo de se proceder a uma análise e adaptação elétrica para viabilizar esse tipo de carregamento? Como garantir um medidor individual para cada veículo, para impedir que todos os moradores sejam onerados em benefício dos que têm carros elétricos?
Da mesma forma que a locação por curta temporada, as demandas envolvendo os carros elétricos têm chegado aos tribunais brasileiros, que vêm decidindo no mesmo sentido do Airbnb: a regulamentação do uso dos espaços comuns e os limites do uso da propriedade particular devem ser decididos pelos condôminos, por meio da Convenção, do Regulamento e das Assembleias de Condomínio.
COMO OS CONDOMÍNIOS DEVEM SE COMPORTAR DIANTE DOS DESAFIOS TRAZIDOS PELAS INOVAÇÕES
Está claro que os condomínios em 2024 têm muito mais demandas a resolver do que há 15, 20, ou 25 anos. Essa é, inclusive, a média de idade dos imóveis no Brasil, conforme pesquisa realizada pelo Datafolha e a empresa QuintoAndar[1]. Se se considerarmos que a demanda por locação turística se concentra sobretudo nas regiões centrais das principais cidades, como a região da Avenida do Contorno, em Belo Horizonte, a média de idade dos prédios é ainda maior, com grande parte dos condomínios tendo sido contruídos há mais de 40 anos.
Assim, é comum que os condomínios estejam sendo regidos por convenções e regimentos muito antigos, anteriores mesmo às novas regras do Código Civil de 2002, que não atendem às demandas contemporâneas, e que provavelmente não estão preparados para lidar com os novos tempos.
Já publicamos em nosso site sobre a necessidade de atualização da convenção de condomínio conforme o Novo Código Civil de 2002. A atualização com a legislação em vigor facilita as relações entre os condôminos e a administração do condomínio, já que o novo código, e as leis mais recentes que o modificaram (Leis 14405 e 14309, de 2022), modernizaram a forma de disposição das unidades individuais, atualizaram regras básicas de utilização das áreas comuns, autorizaram que a própria Convenção de Condomínio estipule a correção monetária em casos de cobrança, e flexibilizaram aspectos importantes sobre a convocação e realização das assembleias de condôminos, dentre outras mudanças.
Além disso, com a atualização das convenções e regulamentos condominiais, o condomínio tem a oportunidade de atualizar os documentos referentes ao imóvel, como as mudanças na titularidade de vagas de garagem e a mudança na destinação da unidade habitacional, de residencial para comercial, por exemplo.
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Entendemos que o tema é complexo, e as mudanças são diversas. Portanto, é importante que o condomínio conte com um suporte jurídico especializado.
O escritório Couto, Lourenço & Miranda Advogados Associados conta com profissionais qualificados, com experiência em direito civil e condominial, que poderá te ajudara modernizar e a regulamentar a administração do seu condomínio.
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[1] https://exame.com/mercado-imobiliario/idade-media-dos-imoveis-no-brasil-e-de-25-anos-aponta-pesquisa/