É sabido que os condomínios convivem regularmente com inadimplemento da taxa de condomínio, ou seja, a divisão dos custos comuns do imóvel entre as unidades autônomas.
A ausência de pagamento por um ou alguns dos imóveis que pertencem ao condomínio, gera problemas aos condôminos adimplentes, que precisam cobrir o déficit ocasionado por aqueles que não cumpriram sua obrigação.
Muitas vezes, a discussão vai parar na Justiça e é certo que o proprietário de imóvel que deve a taxa de condomínio responde pela dívida com todos os seus bens, inclusive o próprio imóvel que gerou o débito. Nesse sentido, o imóvel pode ser penhorado na ação judicial, com o produto de sua venda sendo revertido para pagamento das dívidas.
Ocorre que, em alguns casos, o imóvel que originou a dívida da taxa de condomínio está alienado fiduciariamente. E nestes casos, a cobrança por parte do condomínio é mais complicada.
Isso ocorre porque, pelo contrato de alienação fiduciária, uma Instituição Financeira (credor fiduciário) empresta dinheiro para uma pessoa (devedor fiduciante) adquirir um imóvel, que funcionará como garantia do pagamento do empréstimo.
Nesse sentido, o devedor fiduciante tem a posse direta e utiliza o imóvel, mas este passa, temporariamente, a ser propriedade do credor fiduciário durante o prazo de pagamento do financiamento.
Caso o contrato de alienação fiduciária seja descumprido, o credor fiduciário realiza um procedimento extrajudicial chamado “consolidação da propriedade”, no qual o imóvel passa a integrar definitivamente o patrimônio da Instituição financeira, sendo vendido em leilão para que a esta recupere os valores dispendidos no contrato.
Em ações de cobrança dessa natureza, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) sempre decidiu pela impossibilidade de penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária, por considerar que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais é do devedor fiduciante (tomador do empréstimo) e o imóvel alienado não faz parte de seu patrimônio, mas sim do patrimônio do credor fiduciário (instituição financeira).
Todavia, no ano passado, houve uma mudança de entendimento da Quarta Turma do STJ, que julgou ser possível penhorar o imóvel que gerou o débito, mesmo estando alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem (em razão da coisa) da dívida condominial, alcançando tanto quem tem a posse direta (devedor fiduciante) como aquele que tem a posse indireta e a propriedade resolúvel (instituição financeira).
Antes da referida decisão, o condomínio conseguia, no máximo, penhorar os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato de alienação fiduciária e, em regra, precisava aguardar o fim do pagamento do parcelamento para atingir o bem e garantir o adimplemento da dívida cobrada.
Agora, de acordo com a decisão, o condomínio poderá trazer o credor fiduciário (instituição financeira) para a relação processual, e este, caso pretenda impedir a alienação judicial do bem em razão de ausência do pagamento das taxas condominiais mensais, deverá realizar o pagamento dos valores devidos.
Para isso, o condomínio deverá realizar a citação dos dois contratantes da alienação fiduciária, tanto do devedor fiduciante, que está usando o imóvel, como do credor fiduciário, que é o proprietário do imóvel até o adimplemento integral do financiamento.
Essa decisão da Quarta Turma sobre a matéria pode ser adotada por julgadores de primeiro e segundo grau para determinar a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, fazendo com que a cobrança de taxa de condomínio inadimplida fique muito mais efetiva e célere.
Em razão da divergência aberta, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou, recentemente, o Tema 1266, sob o rito dos recursos repetitivos, visando pacificar a jurisprudência da Corte sobre a possibilidade de penhorar imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial.
Todavia, mesmo antes do julgamento do Tema 1266 e do estabelecimento de tese sobre o assunto, há motivos para comemoração por parte dos condomínios.
FALE CONOSCO
Entendemos que o tema é relevante e complexo. Portanto, é importante que o síndico conte com um suporte jurídico especializado.
O escritório Couto, Lourenço & Miranda Advogados Associados conta com profissionais qualificados, com experiência em direito civil, que poderão te ajudara realizar a cobrança da forma que melhor lhe atenda.